Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) : Un régime de transparence fiscale

La loi n°70-14 relative aux OPCI stipule que ces derniers ont pour objet la construction ou l'acquisition d’immeubles exclusivement en vue de leur location, ainsi que toutes les opérations nécessaires à leur usage ou leur vente. Ces actifs immobiliers ne peuvent, en aucun cas, être acquis par les OPCI exclusivement en vue de leur revente.

Sur le plan fiscal, les OPCI bénéficient d’un régime de transparence fiscale permettant d’éviter la double imposition des revenus qu’ils perçoivent.

En effet, l’OPCI procède à la distribution des revenus qu’il perçoit au profit des porteurs des titres OPCI et le régime de transparence fiscale permet d’appréhender lesdits revenus au niveau des porteurs desdits titres.

Cette transparence fiscale se matérialise par l’octroi d’exonérations prévues par l’Article 6 du Code Général des Impôts (CGI) comme suit :

• Une exonération permanente de l’impôt sur les sociétés, au titre des activités et opérations réalisées par l’OPCI conformément aux dispositions de la loi n°70-14 ;
• Une exonération permanente de l’impôt retenu à la source sur les dividendes perçus par les OPCI ;
• Une exonération permanente de l’impôt retenu à la source sur les sommes distribuées provenant des prélèvements sur les bénéfices pour le rachat d’actions ou de parts sociales des OPCI ;
• Une exonération permanente de l’impôt retenu à la source sur les intérêts et autres produits similaires servis aux OPCI ;
• Une exonération permanente de l’impôt retenu à la source sur les revenus des certificats de SUKUK servis aux OPCI ;

Le bénéfice des exonérations susmentionnées est subordonné au respect des conditions ci-après :

• Evaluation des éléments apportés à l’OPCI par un commissaire aux apports choisi parmi les personnes habilitées à exercer les fonctions de commissaire aux comptes ;
• Conservation des éléments apportés à l’OPCI pour une durée d’au moins 10 ans à compter de la date de l’apport ;
• Distribution :
  • d’au moins 85% du résultat de l’exercice afférent à la location des immeubles construits à usage professionnel ;
  • de 100% des dividendes et parts sociales perçus ;
  • de 100% des produits de placements à revenu fixe perçus ;
  • d’au moins 60% de la plus-value réalisée au titre de la cession des valeurs mobilières.

Antérieurement à la Loi de Finances 2018, les dividendes distribués par les OPCI aux sociétés soumises ou exonérées de l’IS étaient soumis au régime de droit commun, et pouvaient à ce titre, bénéficier de l’abattement de 100% au titre de l’impôt sur les sociétés. Ce traitement impliquait une double exonération de ces dividendes.

La Loi de Finances 2018 a stipulé que les dividendes distribués par les OPCI ne pouvaient bénéficier de l’abattement de 100% au niveau de l’actionnaire, et ce, à compter du 1er Janvier 2018.

A cet égard, les dividendes distribués par les OPCI sont imposés comme suit :

 Pour les actionnaires personnes physiques

Les dividendes distribués aux actionnaires personnes physiques demeurent soumis à la retenue à la source de l’IR et ce, au taux de 15%.

 Pour les entreprises soumises à l’IR au titre du revenu professionnel déterminé selon les régimes du RNR et du RNS

Les dividendes distribués aux entreprises susmentionnées sont à inclure dans le résultat de l’entreprise et à soumettre au barème progressif de l’IR.

 Pour les sociétés soumises à l’IS

Les dividendes distribués aux actionnaires sociétés soumises ou exonérées de l’IS, sont à inclure dans le résultat fiscal de la société et ne bénéficient pas de l’abattement de 100% prévu pour les dividendes.